[종합부동산세·취소] 재개발조합 신탁재산의 조합원별 과세와 사업용 토지 — 조심2024서5622 (2026-10-06)

사건번호: 조심2024서5622
결정일: 2026-10-06 | 세목: 종합부동산세 | 결정 결과: 취소

1. 쟁점

재개발조합이 현금청산자의 토지·주택을 취득한 경우 조합원별로 종합부동산세를 계산할 수 있는지, 철거예정 주택의 비과세와 주택건설용 토지의 분리과세가 가능한지가 쟁점이다.

2. 청구인 주장

청구법인은 신탁등기의 시기·형식과 관계없이 조합원 출자금 등으로 취득한 부동산은 실질적인 신탁재산이라고 주장하였다. 실제 위탁자인 조합원별로 세액을 계산하고, 철거예정 주택과 사업계획승인을 받아 주택건설에 제공한 토지도 종합부동산세 대상에서 제외해야 한다고 보았다.

3. 과세관청 의견

처분청은 신탁등기 전에는 조합이 소유자이고, 등기 후에도 신탁원부상 위탁자와 수탁자가 모두 조합이므로 조합원별 계산 근거가 없다고 보았다. 철거예정 주택의 비과세도 행정관청이 철거명령·보상계약의 주체인 경우에 한정된다는 의견이었다.

4. 조세심판원 판단

심판원은 신탁원부와 조합원 명부 등을 토대로 사실상의 위탁자를 조합원으로 인정하였다. 사업에 제공된 토지는 분리과세대상으로 보도록 하였다. 2018∼2020년은 조합원별 계산 세액을 합산하여 조합이 부담하고 그 합산세액을 초과하는 범위에서 거부처분을 취소하며, 2021∼2022년은 조합원들을 납세의무자로 보아 거부처분을 취소하였다. 한편 과세기준일 현재 철거명령·철거보상계약 등의 사실이 확인되지 않은 주택 비과세 주장은 받아들이지 않았고, 나머지 청구는 기각하였다.

5. 환급 검토 시사점

연도별 조합원 명부, 출자·차입금의 사용, 신탁원부, 사업계획승인과 토지 사용 현황을 확인한다. 2021년 전후 납세의무자와 세액 계산 방식이 다르므로 환급 범위도 나누어 검토한다. 철거계획만으로 주택 비과세가 인정되거나 모든 연도의 부과세액이 전액 환급되는 것으로 해석해서는 안 된다.

원문: 조세심판원 결정례 원문